Tendenzen am Boden- und Pachtmarkt

Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um 14 Prozent gestiegen, 2015 um 8 Prozent. Der prozentuale Preisanstieg fiel 2017 im Osten Deutschlands, ausgehend von spürbar niedrigeren Kaufwerten als im Westen, deutlich kräftiger aus. Die Erlöse je Hektar zogen dort um durchschnittlich 13 Prozent auf 15.600 Euro an. In westlichen Bundesgebiet wurden für dieselbe Fläche 35.400 Euro gezahlt und damit 9 Prozent mehr als 2016. Die größten Preissteigerungen gab es indes in Bayern; dort kletterte der Hektarpreis um 17 Prozent auf den Spitzenwert von 60.900 Euro. Auch in Sachsen-Anhalt verteuerten sich die Agrarflächen kräftig, und zwar um 14 Prozent. Nur in Sachsen und Schleswig-Holstein folgte die Entwicklung nicht dem Bundestrend. Die Erlöse gingen dort um jeweils rund 1 Prozent zurück.

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, sind 2017 wie im Vorjahr mit 87.300 Hektar relativ wenig Flächen veräußert worden. In den Jahren zuvor lagen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 Hektar. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche aktuell nur 0,5 Prozent aus. Während die Verkaufsfläche 2017 im früheren Bundesgebiet um 7 Prozent auf 37.300 zurückgegangen ist, nahm sie in den neuen Ländern um gut 4 Prozent auf 50.100 Hektar zu.
An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag auch in 2017 Brandenburg mit einer verkauften Fläche von 14.000 Hektar, gefolgt von Mecklenburg-Vorpommern mit 13.400 Hektar, Niedersachsen mit 11.900 Hektar und Sachsen-Anhalt mit 11.400 Hektar. Mit 4,00 Hektar lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,36 Hektar.

Seit 2007 zeigt der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Bayern um 160 Prozent, in Niedersachsen um 147 Prozent und in Schleswig-Holstein um 122 Prozent. Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 116 Prozent. Mit 278 Prozent wesentlich stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte Besonders stark war die Bodenpreisdynamik in Mecklenburg-Vorpommern (plus 349 Prozent). Mit Ausnahme der aktuellen Jahre 2016 und 2017 haben sich die Bodenpreise zwischen Ost und West deutlich angenähert.

Der landwirtschaftliche Pachtflächenanteil ist zwischen 2013 und 2016 von 60,0 auf 58,5 Prozent zurückgegangen. Die Durchschnittspacht für die insgesamt 9,8 Millionen Hektar Pachtland in Deutschland lag 2016 bei 288 Euro je Hektar. Das sind gegenüber 2013 45 Euro oder 19 Prozent mehr. Damit sind die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft von 2,4 Milliarden Euro in 2013 auf 2,8 Milliarden Euro in 2016 angestiegen. Die anhaltende Verknappung landwirtschaftlicher Flächen dürfte wohl der wichtigste Treiber für den kontinuierlichen Anstieg der Pacht- und Bodenpreise sein. Das zeigen Ergebnisse der Agrarstrukturerhebung 2016. Aktuellere Erhebungen zu den Pachten in der Landwirtschaft liegen nicht vor. Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 34,3 Milliarden Euro.

Die Pachtausgaben der Landwirte haben sich mit 2,8 Milliarden Euro (2016) seit 1992 verdoppelt. Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen. Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Milliarden Euro (2017) und sind im langjährigen Vergleich sogar rückläufig. Der stetige Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt.

Stärker als die Durchschnittspachten sind die Preise für Neupachten (Pachten in den letzten zwei Jahren) angestiegen. Im Bundesdurchschnitt sind die Neupachten zwischen 2013 und 2016 von 313 auf 385 Euro je Hektar angestiegen (plus 23 Prozent). Die regionalen Unterschiede sind groß. Mit um die 600 Euro je Hektar überdurchschnittlich hoch liegen die Neupachtpreise in Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Zwischen 185 und 248 Euro je Hektar sind es dagegen entsprechend in den Bundesländern Brandenburg, Sachsen, Thüringen und Hessen. Aber auch innerhalb der Bundesländer sind die Unterschiede groß.

Die Preise für Neupachten sind im Bundesdurchschnitt für Ackerland (430 €/ha) fast doppelt so hoch wie für Grünland (234 €/ha). Mit fast 700 Euro je Hektar werden die höchsten Ackerland-Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen gezahlt. Um die 200 Euro je Hektar sind es dagegen in Brandenburg und Sachsen. Die Pachtpreise für Neupachten bei Grünland differieren zwischen 350 Euro je Hektar in Schleswig-Holstein und zwischen 2013 und 2016 sind die Neupachtpreise bei Ackerland um 25 Prozent und bei Grünland um 17 Prozent angestiegen. Allerdings fallen die Entwicklungen in der Betrachtung nach Bundesländern unterschiedlich aus. In Nordrhein-Westfalen, Hessen und Sachsen zum Beispiel haben sich Neupachtpreise für Grünland kaum verändert. Am stärksten angezogen sind die Neupachtpreise für Ackerland in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Rheinland-Pfalz.ut 100 Euro je Hektar in Sachsen, Thüringen und Hessen.

Der Boden wird im Verhältnis von 39,6 Prozent Eigentumsflächen zu 58,5 Prozent Pachtflächen genutzt. Die übrigen 1,9 Prozent Flächen haben die Landwirte nach den zuletzt aus der Agrarstrukturerhebung 2016 vorliegenden Ergebnissen unentgeltlich zur Bewirtschaftung erhalten. Aufgrund der historischen Entwicklung gibt es regionale Unterschiede, insbesondere zwischen den neuen und alten Bundesländern. Im früheren Bundesgebiet befanden sich 2016 54 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Pacht und 44 Prozent in Eigentum. In den neuen Bundesländern sind dagegen 67 Prozent in Pacht und 31 Prozent in Eigentum. Hier sind die in der Bewirtschaftung befindlichen Eigentumsflächen zwischen 2013 und 2016 um 3 Prozentpunkte angestiegen.